Il settore immobiliare alberghiero italiano sta vivendo una fase di straordinario vigore, confermando la sua posizione strategica nell’economia nazionale e attirando un interesse crescente da parte degli investitori. I dati presentati a Milano in occasione dell’Hospitality Forum 2025, organizzato da Scenari Immobiliari con Castello Sgr, dipingono un quadro estremamente positivo, con proiezioni che superano ogni aspettativa e consolidano la ripresa post-pandemica.
Italia protagonista degli investimenti nell’alberghiero in Europa
Il 2024 ha segnato una svolta per il mercato alberghiero italiano, con investimenti prossimi ai 2,2 miliardi di euro, registrando un aumento del cinquanta per cento rispetto al 2023. Questo slancio non si è fermato, e il primo semestre del 2025 ha già visto gli investimenti superare gli 1,5 miliardi di euro, supportati dall’espansione delle catene e dall’attività dei principali operatori. La previsione per la chiusura del 2025 è ambiziosa e realistica: raggiungere i 3 miliardi di euro di investimenti, un ulteriore incremento del 50% in un solo anno.
Anche a livello europeo, il settore mostra vitalità con investimenti che nel 2024 hanno toccato i 22,5 miliardi di euro, in crescita del 40% rispetto all’anno precedente e rappresentando la miglior performance dal 2019. In questo contesto, l’Italia si è posizionata appena dietro i colossi Regno Unito (7,85 miliardi di euro), Spagna (3 miliardi) e Francia (2,4 miliardi), con ottime possibilità di salire sul podio finale del 2025 a spese della Francia.
Lusso e diversificazione guidano la crescita
La vivacità del comparto è confermata dalle quasi 90 transazioni concluse tra il 2024 e i primi mesi del 2025, con una notevole ampiezza nella distribuzione geografica delle operazioni. Le classi luxury e upper upscale si confermano i motori fondamentali di questa crescita, avendo attratto complessivamente il sessanta per cento degli investimenti degli ultimi 18 mesi, pari a 2,3 miliardi di euro. Solo nel 2024, le dinamiche di mercato hanno coinvolto oltre 6.500 camere.
Se Firenze, Milano, Roma e Venezia rimangono le destinazioni principali per gli investitori, l’interesse si sta progressivamente diversificando verso città emergenti come Bologna, Genova, Napoli, Palermo e Verona, oltre a numerose località lacustri e marittime. Il terzo trimestre del 2024 ha visto attratti oltre 450 milioni di euro, grazie a operazioni di rilievo che includono la cessione di un portafoglio extra-alberghiero tra Veneto e Toscana e la riconversione di un immobile nel centro di Roma in un hotel 5 stelle lusso, a testimonianza del crescente interesse per la Sicilia e il Sud Italia.
Un patrimonio in crescita e fatturati record
Il valore complessivo del patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha superato i 160 miliardi di euro nel 2024, con una crescita dell’11% rispetto all’anno precedente. Di questi, oltre l’80% (circa 133 miliardi) è riconducibile alle strutture alberghiere, mentre 29 miliardi sono legati al comparto extra-alberghiero. Il fatturato immobiliare del settore è cresciuto del 13 per cento, passando da 3 miliardi nel 2023 a 3,4 miliardi di euro nel 2024. Le previsioni per il 2025 indicano un’ulteriore crescita di quasi il 9&, con il superamento dei livelli record del 2019 e il raggiungimento dei 3,7 miliardi di euro.
Occupazione ai massimi e previsioni turistiche
Il 2024 ha segnato il ritorno ai livelli pre-pandemia per l’offerta ricettiva italiana. Il tasso di occupazione delle strutture di fascia medio-alta ha superato il sessantacinque per cento in quasi tutte le città italiane, con Bologna, Firenze, Milano, Roma e Venezia che hanno registrato tassi superiori al 75%. Nei primi mesi del 2025, Bologna e Milano hanno visto un ulteriore incremento di due punti percentuali, avvicinandosi all’ottanta per cento.
Le previsioni turistiche per il 2025 sono eccezionalmente positive, con stime di 134 milioni di arrivi, oltre 467 milioni di presenze e una spesa complessiva prossima ai 135 miliardi di euro. Questa vivace domanda e i flussi turistici in crescita sostengono le performance operative ai massimi storici, con RevPar e Adr che hanno raggiunto livelli record.
Extra alberghiero e nuove forme di ospitalità
Dopo la contrazione subita nel biennio 2020-2021, il comparto ha recuperato terreno, superando le 32.940 unità alberghiere e oltre 1,09 milioni di camere disponibili. Ma è il comparto extra-alberghiero a mostrare una vitalità ancora maggiore, con un incremento del 18% nel numero di strutture e dell’8% nei posti letto rispetto al 2023.
L’offerta ricettiva nazionale è passata da poco più di 5,2 milioni a quasi 5,5 milioni di posti letto, con una crescita di circa il 5,8% su base annua. Le strutture extra-alberghiere hanno raggiunto i 180 milioni di presenze. Il comparto open air, in particolare, ha generato un fatturato superiore agli 8 miliardi di euro nel 2024, pari a circa l’8% del fatturato complessivo della ricettività turistica nazionale. Le previsioni future indicano una crescita significativa dell’offerta di glamping in Italia, dalle 320 strutture del 2025 alle 400 entro il 2030.
Innovazione e qualità architettonica motori dello sviluppo futuro
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, sottolinea che “le prospettive per il 2025 si dimostrano favorevoli, supportate dai risultati del primo semestre, che raccontano un mercato con più di 1,5 miliardi di investimenti domestici e cross-border nel comparto alberghiero, un fatturato solido, una domanda vivace e flussi turistici in crescita, RevPar e Adr che hanno raggiunto livelli record e nuove ‘dream destination’ in territori secondari”. Zirnstein evidenzia anche come lo sviluppo di nuove forme di ricettività rappresenti una trasformazione verso una maggiore integrazione con il territorio e un migliore ascolto delle esigenze della domanda.
Giampiero Schiavo, amministratore delegato e direttore generale di Castello Sgr, ribadisce che “le performance del primo semestre confermano il ruolo strategico di questo comparto nell’economia nazionale e una progressiva diversificazione geografica degli investimenti, che oggi coinvolgono tanto le grandi città quanto destinazioni emergenti”. Per consolidare la posizione dell’Italia tra le destinazioni più attrattive in Europa e rendere strutturale questa traiettoria di sviluppo, Schiavo invita ad “accelerare il processo di riqualificazione dell’offerta ricettiva, investendo in innovazione, sostenibilità e qualità architettonica”.
Il quadro generale è quindi ottimistico. Il mercato alberghiero italiano, sostenuto da una domanda turistica in espansione e da un crescente interesse degli investitori istituzionali, si prepara a un quinquennio di ulteriore consolidamento e sviluppo, proiettando l’Italia tra i leader europei del settore immobiliare hospitality
