Negli ultimi anni, Dubai si è affermata come uno dei mercati immobiliari più dinamici e ambiti a livello globale, capace di attirare investitori, professionisti e famiglie da ogni parte del mondo.
Ma dopo anni di boom, complici anche le numerose tensioni economiche e geopolitiche internazionali, nel 2025 lo scenario inizia a mostrare i primi segnali di raffreddamento: chi desidera investire oggi deve farlo con maggiore cautela e consapevolezza.
Ne abbiamo parlato con Davide Francogallo, founder e ceo delle brokerage company Immobilia Real Estate e OnDay, società – quest’ultima – che ha acquisito Standpoint Real Estate e dato vita al progetto di intelligenza artificiale Olinke. Un’analisi lucida e realista su ciò che sta davvero accadendo a Dubai e su quali siano le opportunità concrete per chi guarda con interesse al futuro della metropoli emiratina.
Domanda: Come sta performando il mercato residenziale a Dubai nel 2025 e quali scenari possiamo attenderci da qui a fine anno?
Risposta: I primi 3-4 mesi del 2025 sono stati molto positivi per il mercato immobiliare di Dubai, con performance davvero sorprendenti. Tuttavia, avendo raggiunto certi picchi, mi aspetto una contrazione piuttosto significativa nei prossimi mesi. Questo perché Dubai ha vissuto un’enorme ondata migratoria negli anni scorsi: persone dall’Europa, dall’Asia, rifugiati dalle guerre in Ucraina, Siria, Libano, Georgia, Uzbekistan e altri Paesi di tutto il mondo si tutti sono riversati qui. La città ha dunque risposto costruendo in maniera massiccia. Ora tutte queste nuove costruzioni — avviate nel 2020, 2021, 2022 e 2023 — stanno per essere immesse sul mercato, con il rischio di sbilanciare l’equilibrio tra domanda e offerta. Alcuni immobili già oggi faticano a essere venduti o affittati. Inoltre, le tensioni geopolitiche dell’area – dallo Yemen a Israele, passando per l’Iran, l’India e il Pakistan – stanno portando molte persone a riflettere seriamente se abbia senso continuare a vivere in aree geopoliticamente instabili. Tutto questo fa presagire un calo dei prezzi e una maggiore difficoltà per chi ha acquistato in modo poco oculato.
D: Il mercato sta quindi risentendo delle tensioni in Medio Oriente? Dubai è ancora un luogo sicuro per investire?
R: Dividerei la questione in due parti. Per chi ha già investito, il senso dell’operazione dipende molto dal tipo di acquisto fatto. Chi ha comprato bene può ancora godere di rendimenti sicuri. Ma per chi ha acquistato a prezzi troppo alti, senza una due diligence adeguata, il rischio è di ritrovarsi con immobili che non si riescono ad affittare e che, per essere rivenduti, potrebbero essere svalutati, generando perdite. Per chi intende investire ora, dunque, la situazione è cambiata rispetto ad alcuni anni fa. Dubai resta ancora una meta altamente attrattiva, ma non come un tempo. La vita è diventata più costosa, e anche se non si pagano imposte sulle persone fisiche, tutto il resto ha costi elevanti: affitti, scuole, sanità, attività di svago e tempo libero, bollette. Vivere “all’europea” a Dubai è impegnativo dal punto di vista economico. Molte persone decidono di fermarsi qui per alcuni anni e poi pianificano di rientrare in Italia o nei loro Paesi d’origine, dove magari guadagnano di meno ma vivono più vicini alle loro radici.
D: Quale tipologia di prodotto funziona di più oggi sul mercato? Ville, branded residences, appartamenti o progetti mixed-use?
R: Oggi le tipologie di immobile più richieste sono le ville e le townhouses. Dubai si sta popolando di famiglie, e la tendenza è quella di vivere all’interno di community residenziali: quartieri con verde, piscina, palestra e soprattutto sicurezza. Questo è fondamentale. Le persone non vogliono più vivere unicamente in grattacieli altissimi. Anche per motivi legati alla sicurezza – che, come si è visto, non sempre è paragonabile agli standard europei – si cerca qualcosa più a misura d’uomo, con aree verdi e maggiore tranquillità. Per chi vuole fare compravendita immobiliare, il consiglio è uno: comprare in situazioni di stress, ovvero immobili di persone che devono vendere in fretta per problemi economici, e che sono disposte a scendere di prezzo. Può capitare di acquistare un bene al valore del 2021 nel 2025. E questo permette margini di guadagno importanti. Ma servono attenzione e conoscenza del mercato.
D: A proposito di mercato, quali aree della città hanno registrato i maggiori sviluppi residenziali e infrastrutturali negli ultimi anni?
R: Negli ultimi anni si sono sviluppate in modo impressionante alcune community progettate con innovazione, che in poco tempo sono diventate zone molto richieste. Una delle più importanti è Beachfront, un’isola artificiale sul mare realizzata con grande visione. A seguire Tilal Al Ghaf, un’area molto apprezzata per lo stile di vita offerto. Anche tutta la zona di Dubai Hills ha avuto un grande slancio: qui si è investito molto anche in infrastrutture e servizi.
D: Guardando al futuro, quali sono le zone dove si concentreranno i progetti più innovativi e originali nei prossimi 3-5 anni?
R: Il futuro si giocherà soprattutto su due fronti: Dubai Islands e Maritime City ora ribrendizzata in Jumeirah Peninsula oltre al progetto di Dubai Creek Harbour che prosegue il suo sviluppo. Tuttavia, oggi non consiglierei a un investitore italiano o europeo di acquistare a Dubai con leggerezza. Un tempo, l’opportunità di guadagno era tale da giustificare anche le imposte sulla casa all’estero. Oggi no. I prezzi sono molto alti e, secondo anche le stime delle big four, la crescita futura sarà limitata. Bisogna tener conto anche del fatto che il reddito prodotto dagli affitti a Dubai non gode delle agevolazioni fiscali italiane e va a cumulo sul reddito personale. Quindi, un rendimento modesto può far salire significativamente l’aliquota fiscale del contribuente italiano. In molti casi, il portafoglio rischia di soffrirne.
