“Mettiamo un punto fermo per capire dove siamo a livello economico nazionale e cittadino prima di partire con la visione attuale del mercato immobiliare di Milano e delle possibili evoluzioni da qui a fine anno”. Esordisce così il presidente di FIMAA MILOMB e founder di IdeeUrbane, anticipando la classica domanda sul mercato con cui di solito partono tutte le sue interviste.
Domanda: Ci sto, partiamo da un quadro generale e poi entriamo nello specifico.
Risposta: Io partirei da un articolo che è stato pubblicato qualche giorno fa da Repubblica che analizzava un report di Deutsche Bank sulla qualità dei servizi e più in generale della vita nelle grandi città.
D: Ok, partiamo da qui…
R: In questa classifica, che conta 69 grandi città, Milano si posiziona 40esima per reddito procapite. Per fare un esempio a New York il reddito mensile procapite medio è di 5.128 dollari, a Milano di 2.242. Ma il costo della vita non è molto diverso. L’indice Mc Donald, considerato dall’analisi, che prende in considerazione un menù standard del noto fast food confrontando i costi de vari Paesi a parità di potere d’acquisto non è molto diverso. Ancora, Milano è 23esima in classifica per quanto riguarda i valori immobiliari, con una media nelle zone centrali della città di 9.000 euro al metro quadrato…
D: Date queste premesse non è difficile ipotizzare che il mercato milanese non sia facilmente sostenibile dal cittadino medio in termini di reddito.
R: E infatti, cosa che gli agenti che operano sul campo riscontrano ogni giorno, il mercato sta vivendo una situazione stagnante riflessiva, con scambi piatti in città, solo in parte compensati dall’andamento dell’hinterland che è invece inversamente correlato a quello del centro, e prezzi fermi.
D: Oltre allo scarso reddito disponibile, problema nazionale peraltro e non solo milanese, cosa altro influenza il mercato della casa?
R: Le premesse sarebbero anche positive: la politica monetaria espansiva della Bce ha di fatto favorito la diminuzione dei costi di finanziamento. Per un mutuatario affidabile oggi non è impossibile trovare offerte con tassi anche inferiori al 3%; ma i fatti endogeni, come guerre, paura di un rialzo del costo dell’energia, potenziali dazi eccetera hanno generato un calo della fiducia, spingendo molte famiglie a rimandare decisioni di acquisti a lungo termine come quella della casa. Poi ci sono fattori anche sul lato dell’offerta.
D: Quali?
R: La nuova incertezza sui cantieri qui a Milano, per cui quasi nessun imprenditore o investitore ha il coraggio di farsi avanti e sviluppare del nuovo sta avendo effetti sia sul mercato del nuovo, con prodotto sempre più raro, sia su quello dell’usato.
D: In che modo?
R: In città sono state realizzate alcune importanti compravendite su trophy asset con valori molto importanti, compravendite che hanno accresciuto i prezzi medi dell’usato, pur non essendo rappresentative del mercato che definirei più normale e, soprattutto, hanno alimentato aspettative eccessive dei proprietari venditori che, a volte assecondati da agenti troppo accondiscendenti pur di accaparrarsi l’incarico, non mollano sui prezzi richiesti. Insomma, domanda e offerta faticano a trovarsi.
D: Sul fronte locazioni come vanno le cose?
R: Le dinamiche non sono troppo diverse. Forse il fatto più evidente è l’aumento notevole di offerta sui portali. Direi un 60% in più rispetto a un anno fa. Credo che molti di fronte a incombenze burocratiche crescenti e soprattutto alla sperimentata evidenza che gestire un casa in affitto breve è un secondo lavoro hanno deciso di tirare i remi in barca tornando agli affitti tradizionali. Ma anche qui con aspettative economiche che derivano da quelle sperate per gli affitti brevi.
D: Cambiamo argomento: l’ultimo decreto flussi recentemente approvato dal Cdm prevede 500mila nuovi ingressi di lavoratori extra Ue in tre anni; mai così tanti. A parte la facile ironia che a farlo sia stato un governo conservatore, la realtà è che si tratta di una presa di coscienza che il problema demografico è importante…
R: Lo è, anche se non soprattutto per l’immobiliare. Tutto il Paese, forse con maggiore gravità al Centro Sud, ma non risparmiando nemmeno il Nord, sta assistendo alla desertificazione di intere aree e paesi, con conseguente perdita di valore e patrimonio proprio immobiliare: si tratta di case che restano abbandonate. Per le città il problema si manifesta in modo un po’ diverso.
D: Cioè?
R: La popolazione cittadina sarà destinata ad aumentare come numero assoluto, o al più a rimanere costante, ma sono in via di trasformazione la società e le famiglie. A Milano, per esempio, secondo alcune stime già il 60% delle famiglie residenti sono unifamiliari, cioè composte da single di varie età. Il patrimonio residenziale è stato costruito in altri tempi, quando le famiglie erano più tradizionali e numerose. Il risultato è che le case esistenti sono troppo grosse e manca prodotto adeguato alla domanda. Altro problema sociale, che va di pari passo con il venir meno dell’importanza di alcuni gruppi sociali come l’oratorio o la parrocchia o simili è il venire meno della socialità abitativa. Il condominio verticale in questo non aiuta. Guardando al futuro si dovrebbe pensare a nuovi contenitori che aiutino a instaurare rapporti di socialità. Che non vuol dire le solite palestre o saune o simili, dove in realtà fai da solo un’attività anche se sei in mezzo agli altri. Insomma, c’è una grossa fetta di domanda potenziale che resta insoddisfatta.
D: E come si potrebbe rimediare?
R: Si potrebbero raccogliere e sistematizzare tutti i dati di cui gli agenti immobiliari sono in possesso: sono loro che trattano direttamente con la domanda e che ne tastano il polso, ascoltando i desideri e raccogliendone le esigenze. E’ un pozzo di informazioni che potrebbe essere molto utile per la realizzazione di un’offerta che vada incontro alle richieste dei compratori.
D: L’Intelligenza artificiale potrebbe essere d’aiuto. Come è il rapporto della categoria con questa nuova tecnologia?
R: Per la nostra attività è una svolta epocale. Al momento ci sono realtà più strutturate che stanno “giochicchiando” con l’AI, prendendo dei primi contatti con la novità per vedere dove va a cascare. In realtà è un argomento da affrontare molto seriamente, e molto rapidamente. L’evoluzione dei sistemi che possono aiutare il lavoro è rapidissima e chi perde il treno rischia di ritrovarsi definitivamente a piedi. Per la nostra categoria esiste anche un problema generazionale: è in corso una sostituzione, non solo di persone, ma anche di approccio e atteggiamento verso le nuove tecnologie. Di fatto l’attività di locazione è già realizzata con strumenti digitali per quasi il 90%. Per la compravendita il bagaglio professionale, il rapporto personale, la fiducia e la qualità del servizio resteranno centrali ancora a lungo. L’AI è però uno strumento per offrire un servizio migliore e più apprezzato. Il mercato dell’intermediazione immobiliare si farà sempre più selettivo grazie a questi strumenti e avrà grandi balzi in avanti di efficienza. Arrivarci per primi tramite formazione e studio offrirà l’opportunità di progredire meglio e più in fretta.
