Costruire ponti fra Italia e Regno Unito, a partire dalle città. Lorenzo Pandolfi, consulente urbanistico e fondatore di Logic Planning e dell’Italian Real Estate Club, è un professionista che conosce molto da vicino le dinamiche che muovono il mercato immobiliare inglese. Il suo lavoro consiste infatti nell’affiancare sviluppatori internazionali in operazioni di trasformazione urbana. Con un approccio strategico e un network consolidato nel tempo, Pandolfi si muove tra piani regolatori e board room con l’obiettivo di tradurre le sfide urbanistiche in opportunità per investitori istituzionali e imprese italiane. Lo abbiamo intervistato per capire come sta evolvendo il mercato residenziale londinese e quali sono le leve concrete per dare vita una filiera italo-britannica del real estate.
Domanda: Come sta evolvendo il mercato di Londra, al di là della retorica Brexit? Perché investire qui?
Risposta: Londra rimane un nodo centrale del sistema economico e finanziario globale. Il suo mercato immobiliare riflette questa centralità strutturale: nonostante le difficoltà recenti in ambito residenziale e commerciale, settori strategici come data center, infrastrutture logistiche e produttive “last mile” stanno vivendo una nuova stagione di investimenti. Con il calo dell’inflazione e tassi d’interesse in miglioramento, anche il comparto living è tornato sotto i riflettori — particolarmente attraente per investitori con alta disponibilità di equity e un orizzonte di lungo periodo. A trainare l’interesse sono anche la pressione demografica, la forza del sistema universitario britannico e una crisi abitativa strutturale che spinge domanda e valore, soprattutto nei segmenti under-served della popolazione. Il contesto normativo si è inoltre fatto più favorevole: le riforme urbanistiche varate a dicembre 2024 e un chiaro orientamento pro-real estate del nuovo governo stanno già accelerando le approvazioni in asset class chiave.
D: Lei parla spesso della necessità di costruire un “ponte” tra Italia e Regno Unito nel settore immobiliare. Che cosa possiamo fare di più affinché questo ponte diventi una vera infrastruttura dove scambiare capitali, competenze e progetti?
R: Il potenziale è enorme, ma oggi ancora sottoutilizzato. Serve un cambio di passo culturale e operativo. Il primo strumento è il dialogo professionale strutturato: eventi mirati, scambi tra studi, occasioni di confronto diretto con gli investitori. A gennaio ho presentato a Milano il report “Real Estate a Londra 2024”, riscontrando un forte interesse. A breve partiranno seminari con un’importante università italiana, focalizzati su strategie e governance urbanistiche a confronto. Parallelamente stiamo creando un “club” selezionato di operatori italiani — fondi, family office, professionisti — interessati a valutare opportunità cross-border con un approccio concreto e di medio periodo. Mettere a sistema know-how, relazioni e capacità progettuale è il modo più solido per costruire una filiera italo-britannica efficace. Il mio lavoro punta esattamente a questo: fare da catalizzatore tra capitale, contenuto e contesto.
D: Con Logic Planning, lei opera come consulente urbanistico in un contesto normativo molto diverso da quello italiano. Quali sono le principali sfide – e vantaggi – del sistema di planning britannico per un investitore straniero?
R: Due parole chiave: discrezionalità e negoziazione. L’approccio britannico non è binario né codificato in modo rigido. Anche i requisiti normativi sono trattabili, se sostenuti da una tesi progettuale ben costruita e da un team esperto nel dialogo con le autorità locali. Questo crea margini interessanti, soprattutto per chi sa vedere opportunità dove altri si fermano. Ma richiede preparazione, esperienza e capacità di muoversi in un sistema in cui ogni caso fa storia a sé. Il piano urbanistico esiste, ma è solo un punto di partenza. Il project manager o urbanista diventa un vero negoziatore — e spesso anche un difensore tecnico del progetto — in un’arena in cui contano tanto la forma quanto il merito della proposta. È un sistema flessibile, ma imprevedibile. Bisogna conoscerne regole e zone grigie per trasformare le criticità in vantaggi competitivi con una strategia mirata.
D: Guardando ai prossimi 2-3 anni, quali trend nel mercato immobiliare inglese ritiene più rilevanti per gli investitori? E come si sta preparando Logic Planning per intercettarli o anticiparli?
R: Tre direttrici ci guideranno nel prossimo ciclo. La prima è la longevità: l’invecchiamento della popolazione cambia la domanda abitativa, ma anche quella legata a salute, servizi e spazi condivisi. La seconda è la “generation rent”: milioni di persone che faranno carriera e famiglia senza accesso alla proprietà. Questo trend ridefinirà le logiche di prodotto, pricing e gestione. La terza riguarda la rigenerazione profonda: uffici, magazzini e retail obsoleti non possono essere riconvertiti in modo superficiale. Servono concept nuovi, non solo per riempire spazi vuoti ma per generare valore urbano reale. Infine, AI, robotica e mobilità autonoma porteranno a nuove categorie immobiliari — dai magazzini per batterie ai depositi per droni. Con Logic Planning lavoriamo su tutti questi temi, aiutando gli investitori italiani a leggere il contesto UK e ad anticipare i movimenti. Operiamo con team binazionali, fluenti sia nella lingua che nelle logiche del mercato britannico. Perché nel real estate, oggi più che mai, vince chi sa muoversi tra sistemi, culture e cicli diversi con visione e competenza.
