Riccardo Ravasini è un agente immobiliare attivo tra New York e Miami, affiliato al network internazionale Keller Williams. Dopo la laurea all’Università Bocconi di Milano, la passione per il real estate lo ha portato a costruire, a partire dal 2008, una solida carriera al servizio di clienti sia italiani sia statunitensi. Oggi è un importante punto di riferimento per chi vuole orientarsi in due dei mercati immobiliari più dinamici e complessi degli Stati Uniti, appunto New York e Miami. Lo abbiamo intervistato per capire quali opportunità si aprono in questo momento per chi vuole investire e come distinguere, tra le diverse sfumature del mercato, le aree metropolitane che potranno offrire maggiore stabilità e crescita nel medio-lungo periodo.
Domanda: Sia New York sia Miami sono oggi mercati a favore di chi acquista (“buyer’s market”). Quali sono le differenze chiave che riscontra tra le due città per acquirenti e investitori, e generalmente come consiglia di muoversi in questo preciso momento storico?
Risposta: Più che un vero e proprio buyer’s market, New York si trova in una fase di equilibrio, il che rappresenta comunque una buona notizia per gli acquirenti. Parliamo di un mercato storicamente resiliente, sostenuto da una domanda solida, legata a un’economia diversificata, a istituzioni internazionali e un mercato degli affitti molto attivo. Attualmente il prezzo mediano per un appartamento a Manhattan è di circa $1.25M, mentre l’affitto medio si aggira sui $4.500 al mese. Da tenere presente che New York è la città con il maggior numero di miliardari al mondo, una caratteristica unica che crea dinamiche particolari. Ad esempio, il settore luxury segue logiche proprie ed è in questo momento molto più vivace rispetto al mercato di fascia media. Inoltre, molti proprietari hanno la possibilità economica di aspettare il momento ideale per vendere, rallentando così la già limitata offerta e influenzando il ritmo delle transazioni. Ciò che oggi impedisce a New York di essere il “classico” seller’s market è fondamentalmente una combinazione tra una posizione di attesa da parte di molti venditori (legata anche al clima di instabilità economica) e la difficoltà di accesso al credito per molti acquirenti locali, a causa di tassi ipotecari ancora elevati. Questo scenario apre però opportunità interessanti a chi acquista “cash”. Attenzione però ad aspettative troppo ottimistiche. I veri “saldi”, a New York, si verificano solo in condizioni eccezionali, come la crisi del 2008. Nemmeno il Covid ha scalfito troppo i prezzi.
A Miami, invece, stiamo vivendo una situazione più vicina alla classica definizione di buyer’s market, frutto di una crescita rapidissima avvenuta durante e subito dopo la pandemia. L’afflusso di nuovi residenti e aziende provenienti da altri Stati, inclusa una quota significativa da New York, è stato trainato da un regime fiscale più favorevole, spazi abitativi più ampi e un clima decisamente più mite. Si tratta di un mercato giovane e dinamico, ma anche più sensibile ai cicli economici. In risposta alla domanda esplosa negli ultimi anni, sono stati avviati numerosi nuovi sviluppi residenziali ed ora che lo scenario sta tornando alla normalità emergono interessanti opportunità per chi sa dove guardare. In questa fase il mio consiglio è di investire con una visione di medio-lungo termine, approfittare del maggiore potere negoziale, puntare su asset ben posizionati e di qualità, e valutare con attenzione sia il contesto urbano sia la solidità delle costruzioni.
D: New York: quali sono le migliori aree della città dove investire nel residenziale e per quali motivi?
R: La città è molto grande e offre diverse opportunità in base al proprio obiettivo, ma al momento segnalerei questi tre quartieri:
-Financial District, che continua a evolversi come quartiere residenziale di fascia alta, grazie alla presenza di recenti sviluppi, che offrono servizi esclusivi abbinati ad una posizione strategica per muoversi in tutta la città e godere dei classici panorami di Manhattan. Ottimo per investimenti a reddito e seconde case di prestigio;
-Midtown Manhattan, che sta vivendo e vivrà una nuova fase residenziale, con progetti di conversione da commerciale ad abitativo e nuovi sviluppi di alta qualità, spesso in edifici alti con servizi di fascia alta con splendide viste sulla città;
-Harlem, dove i prezzi sono ancora accessibili rispetto ad altre zone centrali e il potenziale di crescita resta elevato, sia per l’acquisto diretto che per l’affitto. Grazie alla vicinanza con la Columbia University.
D: E a Miami?
R: Anche Miami e i suoi dintorni presentano diverse zone strategiche per gli investitori, come ad esempio:
-Edgewater e Downtown Miami, dove si concentrano molti nuovi sviluppi con vista sulla baia e un target sia residenziale che da investimento a breve termine;
-Coconut Grove e Coral Gables, ideali per investimenti a lungo termine, grazie alla qualità della vita, alla presenza di scuole di alto livello e a un’offerta residenziale più tradizionale;
-Fort Lauderdale, che sta attirando sempre più investitori per la sua crescita costante, i prezzi ancora competitivi rispetto a Miami e una domanda stabile, sia turistica sia residenziale.
D: Come vede la stabilità e la crescita futura dei mercati residenziali di New York e Miami nel medio-lungo termine?
R: New York offre una stabilità strutturale: la città ha attraversato crisi e cambiamenti demografici senza mai perdere attrattiva globale. Nel medio-lungo termine continuerà a essere un mercato solido, anche se con dinamiche più lente. Dal punto di vista dell’investimento si può considerare una sorta di cassaforte per i propri risparmi. Miami ha invece un potenziale di crescita più rapido, ma anche più volatile. Il clima fiscale favorevole e l’immigrazione interna continueranno ad alimentare la domanda, ma sarà importante monitorare la sostenibilità urbanistica degli sviluppi, che sta dando qualche grattacapo. Si tratta di un investimento piu redditizio e con un entry point molto piu basso, non ha un fattore di rischio altissimo, ma sicuramente è un mercato più incerto di quello di New York.
