Se l’economia di un paese cresce, i consumatori sono più fiduciosi. Viceversa, se l’economia stagna o decresce, i consumatori galleggiano in un’incertezza che, nel concreto, porta a rinviare la decisione di comprare casa.
Lo si è visto chiaramente negli anni immediatamente successivi alla pandemia, con il residenziale che ha frenato la sua corsa, passando da un 2019 brillante a un 2023 che ha registrato un -10% circa di transazioni. Parallelamente sono volati i costi degli affitti, soprattutto nelle grandi città.
I tassi di interesse elevati hanno frenato i mutui e oggi, con i tagli consecutivi della Bce e quelli che ancora si attendono, l’ecosistema sembra essersi risvegliato, anche se gli italiani si trovano a fare i conti con due fattori chiave: un potere di acquisto limitato, eroso dall’inflazione, e una scarsità di offerta di usato (quasi nulla nel nuovo), da nord a sud del Paese.
È quindi lecito parlare di crisi del residenziale, tema che ricorre negli anni e che, nel suo terzo Osservatorio sull’abitare, Un successo senza fine, Scenari Immobiliari ha analizzato nel dettaglio.
Si inizia con la crisi petrolifera del 1975 e si prosegue con quella del debito del 1983, si passa alla crisi dello Sme, il Sistema monetario europeo dei primi anni ‘90, fino al disastro dei mutui subprime che ha messo in ginocchio l’Italia e molti altri stati a partire dal 2008.
Tutte crisi definite e che hanno avuto ripercussioni sul mattone, e che oggi hanno il volto di una tripletta non da poco: Covid, conflitto Russia-Ucraina e minaccia dei dazi Usa.
Il punto, allora, è come ha saputo e sa oggi reagire il mercato immobiliare alle crisi, in particolare quello della città simbolo degli investimenti, che è Milano.
La risposta è nelle possibilità che le città sanno offrire a chi pensa di abitarle. Dalle università alle pressoché infinite possibilità di lavoro, fino a una sinergia tra cultura e tempo libero che le permette di essere attrattive, di attirare persone disposte a comprare una casa nelle sue strade.
Come sottolinea il rapporto di Scenari, negli ultimi dieci anni, in particolare a posteriori di Expo Milano 2015, Milano ha sviluppato le sue capacità attrattive, investendo energie e risorse per elevare la sua reputazione a livello culturale.
Il residenziale milanese è cresciuto in termini di compravendite, sfiorando nel 2024 le 66.100 unità (-1,1%), mentre nelle realtà esterne al capoluogo le compravendite sono cresciute dello 0,3%. Le compravendite in relazione allo stock di immobili esistenti sono superiori alla media nazionale: 3,01 transazioni ogni 100 unità immobiliari.
I prezzi sono cresciuti e le previsioni di Scenari per il 2025 guardano a circa 11.200 euro al metro quadrato per le zone centrali, 6.450 euro al metro quadrato per le zone semicentrali e 3.950 euro al metro quadrato per le zone periferiche.
Milano è costosa, ma attrae, perché alcuni indicatori sono superiori alla media nazionale. Lo sono lavoro, formazione, mobilità e cultura: quattro sfere che contano nella scelta di una persona di trasferirsi o di restare.
Come spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, nella sua intervista a Requadro, oggi il tema non è il residenziale, bensì l’abitare: un concetto più ampio che porta le persone a fare scelte di vita in cui la casa è un tassello di un mosaico molto più vasto e che, quando ben composto, può essere l’elemento salva-crisi di un intero settore.
