Le tensioni geopolitiche spingono l’incertezza. Pur non modificando la nostra view sulla costruzione del portafoglio, monitoreremo attentamente la situazione e il conseguente impatto sui mercati.
I recenti segnali economici statunitensi sono stati piuttosto contrastanti. I dati relativi alle vendite al dettaglio di maggio hanno evidenziato una contrazione della spesa dei consumatori superiore alle attese, mentre gli ultimi dati relativi all’inflazione al consumo e alla produzione sono stati sorprendentemente favorevoli.
La Fed è chiaramente consapevole del possibile scenario di stagflazione, caratterizzato da un rallentamento della crescita e da una ripresa dell’inflazione, nonostante le aspettative relative a futuri tagli dei tassi siano calate. I policymaker all’interno dell’istituto hanno mantenuto la loro previsione di due tagli nel 2025, il primo dei quali dovrebbe avvenire a settembre.
In un contesto esposto a episodi di volatilità causati da incertezza macroeconomica, geopolitica e politica, gli investitori potrebbero prendere in considerazione l’allocazione in asset class che storicamente hanno offerto un profilo di rendimento più regolare e potrebbero essere più immuni alle attuali turbolenze di mercato. Tra questi guardiamo con particolare interesse al real estate commerciale.
Dopo due anni di flessione, negli ultimi quattro trimestri i valori del real estate privato a livello globale hanno registrato un andamento positivo, grazie alla diminuzione dei venti contrari per questa asset class. Prezzi interessanti, fondamentali solidi e probabilità di tassi d’interesse più bassi hanno favorito questa tendenza. Con il settore immobiliare a un punto di svolta, continuiamo a privilegiare un approccio incentrato sulle “città globali”, che privilegia i mercati in crescita, con una popolazione istruita e diversificata.
Nel mercato statunitense, l’avvio di nuovi progetti è diminuito in modo sostanziale, il che è di buon auspicio per i fondamentali futuri, poiché la nuova offerta non rappresenta più un ostacolo. Tra i settori, quello degli studi medici e quello retail registrano i tassi di sfitto più bassi.
Nel retail, i centri commerciali che hanno al loro interno anche supermercati sono particolarmente forti, grazie agli elevati tassi di occupazione e alla quasi totale assenza di nuova offerta. I negozi di generi alimentari fanno parte della fiorente categoria del “retail di prima necessità”.
In 48 delle 50 principali città degli Stati Uniti, i tassi di sfitto dei centri commerciali sono inferiori alla media storica. Inoltre, prevediamo che le tendenze demografiche in materia di spesa stimoleranno ulteriormente la rinascita del settore retail: gli adulti di mezza età sono i “big spender” e riteniamo che nei prossimi dieci anni ci saranno notevoli opportunità per sfruttare il potere d’acquisto di questa fascia di popolazione in crescita.
Nella regione Asia-Pacifico, ci concentriamo sui fondamentali di crescita a medio termine e sulle tendenze strutturali a lungo termine. Quello degli immobili multifamiliari è un settore altamente difensivo, con un tasso di occupazione medio superiore al 97%. In Giappone, la decisione del governo di garantire la residenza a lungo termine a un’ampia gamma di lavoratori migranti qualificati dovrebbe stimolare la domanda di immobili multifamiliari nel lungo periodo. Il settore delle residenze per anziani in Giappone rimane sottodimensionato, con una carenza di posti letto. Il potenziale consolidamento di questo segmento potrebbe creare opportunità off-market, offrendo ulteriore alpha agli investitori. Infine, lo student housing è destinato a beneficiare della crescita demografica nella regione.
A cura di Saira Malik, head of Nuveen equities and fixed income, chief investment officer
