Il mercato italiano delle cartolarizzazioni immobiliari è in piena e rapida espansione, superando i 3,8 miliardi di euro e mostrando una maturità crescente. Questa la fotografia emersa dalla seconda edizione del convegno Real Estate Securitisation for Real Estate Evolution in Banking, organizzato da Zenith Global con il contributo scientifico di Sda Bocconi e in partnership con Deloitte, tenutosi presso l’Auditorium Ferrero di SDA Bocconi.
L’evento, che ha visto la partecipazione di figure di spicco del settore, ha messo in luce le straordinarie potenzialità di uno strumento finanziario sempre più centrale per la gestione degli asset e il rafforzamento del capitale, in particolare per il mondo bancario.
Numeri da record e prospettive rosee per il mercato
In soli dodici mesi, secondo i dati presentati in convegno, la dimensione complessiva del segmento delle cartolarizzazioni immobiliari è cresciuta di oltre il 50%, passando da 2,5 miliardi di euro nel 2024 a ben 3,8 miliardi di euro. Parallelamente, il numero delle società veicolo (Spv) immobiliari è aumentato del 43%, da 47 a 67, un segno tangibile della vivacità e della fiducia nel settore.
Umberto Rasori, ceo di Zenith Global ha dichiarato che il mercato “sta entrando in una nuova fase di maturità”. Zenith Global, che gestisce circa 40 operazioni attive con impegni sottoscritti dagli investitori per circa 2,3 miliardi di euro e detiene una quota di mercato superiore al 60% nelle cartolarizzazioni immobiliari, si conferma un attore chiave in questa evoluzione. Rasori ha inoltre anticipato che il futuro vedrà “importanti evoluzioni, come ad esempio la smaterializzazione dei titoli Abs attraverso la tokenizzazione”, un tema centrale affrontato anche da Paola Cillo di Sda Bocconi che ha sottolineato come innovazione tecnologica e digitalizzazione siano leve imprescindibili per la creazione di valore nel settore.
Banche al centro della trasformazione
Il convegno ha posto un focus particolare sul mondo bancario e sulla sua interrelazione con il real estate. Le cartolarizzazioni immobiliari si sono rivelate un valido strumento per la gestione attiva del bilancio, l’efficientamento patrimoniale e il contenimento del rischio per gli istituti di credito. Grazie a queste operazioni, le banche possono trasferire immobili (come Npl con sottostanti immobiliari o immobili acquisiti a seguito di escussioni) a una Spv, consentendo il deconsolidamento dell’attivo immobiliare dal bilancio, liberando capitale e migliorando gli indici patrimoniali.
Andrea Beltratti (professore ordinario presso l’Università Luigi Bocconi di Milano in cui è anche direttore dell’Executive Master in Finance di Sda Bocconi School of Managemente) Alessia Bezzecchi (Associate professor of practice di corporate finance and real estate e Program director dell’executive master in finance Sda Bocconi), direttori scientifici del progetto di ricerca real estate securitisation per Zenith Global, hanno evidenziato come queste operazioni “coniugano efficienza, flessibilità e rafforzamento del capitale”, generando valore per tutti gli stakeholder, dalle banche agli investitori istituzionali. Hanno inoltre ringraziato Zenith Global per il ruolo di “best practice riconosciuta nel mercato, in qualità di leader in operazioni di cartolarizzazione immobiliare al servizio di una finanza più solida, trasparente e sostenibile”.
Un’indagine di Deloitte, presentata da Angela D’Amico, partner e real estate sector leader, ha rivelato che circa il 40% dei principali istituti di credito italiani attivi nell’immobiliare è già stato coinvolto in operazioni di cartolarizzazione immobiliare, prevalentemente tramite finanziamento ipotecario. Sebbene alcuni operatori bancari manifestino incertezze legate agli aspetti regolamentari e alla gestione del rischio, le aspettative complessive per il futuro sono “molto positive”, con le banche che mantengono un ruolo di assoluta centralità nello sviluppo del mercato.
Il case study che fa scuola: l’operazione Banco Bpm
La tavola rotonda, moderata da Bezzecchi, è stata dedicata al più grande caso di cartolarizzazione immobiliare mai registrato in Itali: l’operazione, annunciata nel dicembre 2024, ha visto Banco Bpm cedere – tramite cartolarizzazione – oltre 300 immobili “a uso non strumentale” per un valore di circa 300 milioni di euro. Questo caso ha coinvolto investitori istituzionali di rilievo e rappresenta un esempio emblematico che ha rafforzato il ruolo delle cartolarizzazioni immobiliari come strumento chiave nel mercato del real estate italiano. I protagonisti dell’operazione, tra cui rappresentanti di Phoenix Asset Management, Banco BPM, Ashurst e Zenith Global, si sono confrontati sulle dinamiche e i successi di questa operazione record.
Il convegno ha ribadito la forte crescita e le aspettative positive degli operatori per il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari. Con un leader come Zenith Global che continua a innovare, avendo già perfezionato in “proof of concept” la prima operazione di cartolarizzazione tramite tecnologia blockchain, il futuro del real estate italiano sembra sempre più connesso a questi strumenti finanziari evoluti e ad alto impatto.
