La settimana dal 26 al 31 maggio 2025 è stata movimentata nel mondo dell’urbanistica inglese. Alcune dichiarazioni e decisioni governative hanno rafforzato l’idea, già diffusa tra gli operatori del settore, che il mercato immobiliare britannico sia arrivato a un punto di svolta positivo.
Tra pandemia, Brexit, inflazione e tensioni geopolitiche, gli ultimi cinque anni sono stati una lunga fase di incertezza. Ma ora una combinazione di cambiamenti macroeconomici e innovazioni normative sta aprendo una finestra di opportunità, soprattutto in asset class con domanda strutturalmente elevata e in cima all’agenda politica: residenziale, data center, produzione energetica, logistica e spazi ibridi.
In questa nota, ci concentriamo su uno di questi ambiti chiave: l’abitare metropolitano.
Ecco cinque buoni motivi per raddoppiare la posta su Londra (e il sud dell’Inghilterra) nel breve termine.
1 – Il divario tra domanda abitativa e nuove costruzioni è sempre più profondo
Il primo trimestre del 2025 ha registrato in Inghilterra il numero più basso di cantieri residenziali avviati dal 2010.
La domanda, sia per l’acquisto sia per l’affitto, è altissima, e diversi comuni londinesi (borough) non riescono a dimostrare un adeguato piano quinquennale di sviluppo abitativo.
Questo apre spazi interessanti per applicazioni speculative anche su aree periferiche (brownfield, Grey Belt, Green Belt).
Il governo centrale sta spingendo con forza affinché Londra aumenti drasticamente la produzione abitativa. Sadiq Khan ha appena annunciato la prima revisione integrale della Green Belt londinese – un fatto storico – per rispondere alla crisi abitativa cronica della capitale.
In parallelo, si stanno moltiplicando i prodotti finanziari per first-time buyers e home movers, mentre si prevede un lento ma costante calo dei tassi d’interesse.
Sul fronte affitti, i prodotti “alternativi” (co-living, single-family housing, senior housing) si stanno dimostrando solide scommesse a lungo termine, anche alla luce delle proiezioni demografiche: Londra crescerà sia in popolazione che in età media nei prossimi 10-20 anni.
2 – L’urbanistica diventa più veloce
Una consultazione pubblicata il 28 maggio 2025 prevede l’introduzione di un “National Scheme of Delegation”, che semplificherà profondamente i processi autorizzativi urbanistici.
In sintesi:
• Le applicazioni di “Tier A” (fino a 9 unità) saranno sempre decise da tecnici e non dai consigli urbanistici comunali.
• Le applicazioni di “Tier B” (10-49 unità) saranno delegate agli uffici tecnici, a meno che non venga richiesto l’intervento del comitato comunale sulla base di criteri oggettivi.
Per i progetti minori, le implicazioni sono enormi: niente più comitati politici, meno requisiti ambientali (come il Biodiversity Net Gain) e decisioni rapide da parte di professionisti.
Ma anche i progetti medi beneficiano: fino a 49 unità, il governo propone l’esenzione dal Building Safety Levy e semplificazioni su vincoli ambientali.
In sintesi: meno politica, più certezza e più rapidità.
3 – La “Regola del 9-18-49”
Le riforme in arrivo stanno creando una nuova geometria strategica per lo sviluppo residenziale.
È la logica della “9-18-49 Rule”:
• Sotto le 10 unità: niente affordable housing (salvo politiche locali), niente commissioni urbanistiche, iter di permesso in 5 settimane.
• Sotto i 18 metri di altezza: procedure più snelle, nessun rischio di stallo presso il Building Safety Regulator (BSR), che fatica a gestire i casi più complessi (Gateway 2 e 3).
• Sotto le 50 unità: alta probabilità di evitare commissioni urbanistiche e pressioni politiche, niente Safety Levy, iter di permessi ambientali ridotti.
Risultato: chi punta su progetti a bassa densità e agili, in aree urbane o semicentrali, può guadagnare vantaggi competitivi enormi, sia in termini di tempo che di rischio regolatorio.
4 – L’onda lunga della Grey Belt
La riforma del National Planning Policy Framework (NPPF) del dicembre 2024 ha introdotto un concetto-chiave: la Grey Belt, ovvero aree marginali che non hanno pieno valore ecologico o paesaggistico, ma che finora erano considerate parte della Green Belt.
Ora quei suoli, molto spesso in posizioni strategiche nelle Home Counties e nella cintura londinese, possono essere sbloccati per lo sviluppo residenziale, industriale o infrastrutturale.
È una vera rivoluzione silenziosa.
La nuova politica della Grey Belt sta già producendo risultati concreti: secondo gli operatori, stanno aumentando visibilmente i tassi di approvazione per progetti di ogni scala. Ed è diventata una leva chiave anche nelle trattative con il Planning Inspectorate, ovvero il primo grado di giudizio disponibile per chi si è visto rifiutare dal comune la richiesta di permesso di costruire.
Ma attenzione: questa finestra potrebbe chiudersi se i laburisti dovessero perdere il controllo del governo nazionale. Qualsiasi governo futuro potrebbe rivedere (o cancellare) il concetto di Grey Belt, riportando le lancette indietro.
Morale: il momento di agire è ora.
5 – Londra resterà (quasi certamente) un bastione laburista
Questo punto è più speculativo, ma non meno rilevante per chi lavora su orizzonti pluriennali.
Anche se i Labour dovessero perdere il controllo del governo centrale alle prossime elezioni, è molto probabile che Londra rimanga governata dal partito di sinistra. Ciò potrebbe creare una sorta di “cuscinetto pro-sviluppo” a livello metropolitano, in grado di portare avanti politiche favorevoli allo sviluppo, in uno scenario nazionale più ostile e marcatamente NIMBY.
Un sindaco laburista, unito a una pressione continua sulla produzione abitativa e alla resilienza del mercato londinese, può garantire una continuità amministrativa e normativa preziosa per fondi e sviluppatori.
In un mondo ancora volatile, Londra torna a offrire certezze strategiche, opportunità regolatorie e una domanda strutturale robusta.
Le regole stanno cambiando, l’urbanistica si semplifica, la pressione abitativa cresce. Gli strumenti per sbloccare nuove lottizzazioni sono già operativi.
Chi sa leggere il momento può costruire vantaggi reali – prima che lo facciano tutti gli altri.
di Lorenzo Pandolfi – Logic Planning
