La domandadi immobili di lusso in Italia ha mostrato, anche nel 2024, un trend di crescita. Alla fine dello scorso anno, infatti, l’interesse ha fatto segnare un +4% rispetto al 2023 e un +6% nel confronto con il 2019. Tale incremento della richiesta incontra un’offerta anch’essa in espansione (+17% in un anno) anche se la quota di stock di lusso disponibile rispetto al totale del mercato residenziale italiano si è mantenuta stabile negli ultimi 12 mesi, rappresentando, a fine 2024, il 2,6%.
Sono queste alcune delle evidenze emerse dal nuovo Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia realizzato da Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, in collaborazione con LuxuryEstate.com, portale internazionale operativo nel comparto residenziale di pregio. L’Osservatorio, giunto alla sua quarta edizione, si avvale quest’anno della collaborazione con Santandrea, brand dedicato al luxury real estate del Gruppo Gabetti.
So accorcia il time to sell
L’attuale dinamismo del mercato immobiliare di pregio in Italia si evince chiaramente se si guarda ai principali indicatori relativi ai “tempi” di tale comparto. Il time to sell delle case di lusso – ovvero il tempo medio impiegato da un annuncio a essere rimosso dal mercato – si è notevolmente abbassato negli ultimi anni, passando dagli 8,7 mesi di inizio 2019 ai 6,1 mesi di fine 2024. Nel settore residenziale tradizionale, invece, nello stesso arco temporale si è notata una riduzione decisamente inferiore (da 6,6 a 5,3 mesi), con un conseguente avvicinamento dei tempi di vendita tra i due mercati.
Il time on market – inteso come l’età media degli annunci ancora presenti sul portale in un determinato momento – ammonta invece, a fine 2024, a 9,6 mesi per il mercato di lusso e a 7,5 mesi per il mercato residenziale. Tuttavia, negli ultimi sei anni il calo è stato ben più drastico nel comparto di pregio, che a inizio 2019 si attestava sui 12,4 mesi, piuttosto che nel settore residenziale tradizionale, che ha iniziato il periodo a 8 mesi e ha dunque evidenziato una diminuzione di soli 0,5 mesi.
Il mercato si concentra nel nord ovest del paese
Come negli scorsi anni, anche nel 2024 il mercato di lusso si sviluppa principalmente nella parte centro-settentrionale dell’Italia. Il nord-ovest si trova attualmente in prima posizione, raccogliendo poco più del 36% dell’offerta complessiva, percentuale stabile anno su anno. Il centro perde poco più di un punto percentuale rispetto al 2023, arretrando al 31%, mentre il nord-est resta tra il 20% e il 21%. In coda e ben distanziati si posizionano il sud (7,2%) e le isole (5% circa).
Uno stock da 7,7 mld a Milano
Analizzando invece il valore dello stock in offerta degli immobili di lusso, Milano si conferma in testa, con 7,7 miliardi di euro, pari al 12,5% del totale della penisola. Roma rimane al secondo posto, pur incrementando del 16% rispetto al 2023, con 5,2 miliardi di euro (l’8,4% del totale). La Versilia occupa il terzo gradino del podio assoluto ed è la prima area a vocazione turistica ad apparire in classifica con quasi 4 miliardi di euro, vale a dire il 6,4% del valore complessivo italiano. Ma se a Milano e Roma lo stock a disposizione è composto prevalentemente da appartamenti (il 99% nel capoluogo lombardo e l’89% nella Capitale), in Versilia le ville primeggiano decisamente (79%).
Sommando ville e appartamenti, nel 2024 il valore complessivo di tutti gli immobili di lusso in offerta in Italia ha sfiorato i 62 miliardi di euro, con una crescita rilevante rispetto al 2023, quando ammontava a poco più di 53 miliardi di euro.
Gran parte del valore si concentra nelle ville di lusso: 35,7 miliardi di euro, in rialzo del 17% nell’ultimo anno e del 40% rispetto a inizio 2019. Gli appartamenti totalizzano invece un valore di poco superiore ai 26 miliardi di euro, il +14% sul 2023 e il +32% sul 2019.
Guardando alla distribuzione geografica dello stock in offerta, gli appartamenti sono situati principalmente al Nord-Ovest (44% del totale), soprattutto grazie al traino di Milano. Seguono il Centro e il Nord-Est, rispettivamente con il 26% e il 22%, mentre il Sud e le Isole non vanno oltre il 6% e il 2%. Le ville si trovano invece principalmente al centro, che racchiude il 37% dell’offerta totale, davanti a Nord-Ovest (28%) e Nord-Est (18%).
Passando all’analisi della distribuzione della domanda, questa è focalizzata prevalentemente sugli appartamenti, che raccolgono poco meno del 72% dell’interesse totale, con un calo di 1,2 punti percentuali rispetto al 2023. Di conseguenza, le ville hanno guadagnato in ugual misura negli ultimi 12 mesi, e le richieste ammontano a circa il 28% del totale.
Valore medio di 7.383 €/mq
Per quanto riguarda, infine, i prezzi, sia quelli degli appartamenti sia quelli delle ville sono rimasti sostanzialmente stabili negli ultimi anni. Alla fine del 2024, comprare un appartamento di lusso nella Penisola costa mediamente 7.383 euro/mq, con una forbice di poco meno di 2.000 euro/mq tra gli 8.087 euro/mq del Nord-Ovest e i 6.326 del Sud. Il Nord-Ovest e le isole sono le aree ad aver fatto segnare gli incrementi maggiori nell’ultimo anno, rispettivamente del 3,8% e del 2,8%. Calo importante, invece, al Sud (-4% in 12 mesi).
Spostando il focus sulle ville di lusso, il prezzo medio in Italia si attesta, nel secondo semestre del 2024, sui 5.273 euro/mq, pressoché identico ai 5.265 euro/mq di fine 2023. Il costo delle soluzioni indipendenti rimane dunque decisamente più basso rispetto a quello degli appartamenti. Le Isole sono la zona più onerosa per chi cerca una villa di lusso, con 6.143 euro/mq, mentre la cifra più bassa si spende al Nord-Est, con circa 4.200 euro/mq di media.
“Anche nel 2024, i nostri dati offrono la fotografia di un mercato residenziale di lusso in ottima salute, che negli ultimi anni ha pienamente recuperato dopo l’inevitabile calo del periodo pandemico – afferma Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it e amministratore delegato di LuxuryEstate.com – L’interesse dei potenziali acquirenti, seppur in maniera contenuta, continua ad aumentare anno dopo anno, e incontra un’offerta sempre più variegata e dal valore sempre maggiore. Inoltre, come testimoniato dai tempi di vendita e dal time on market, entrambi drasticamente ridotti negli ultimi sei anni, gli immobili di pregio escono con facilità dal mercato e vengono costantemente sostituiti da nuova offerta, sintomo, anche questo, del grande dinamismo del comparto”.
“Il nostro settore continua a dimostrare grande resilienza, anche in tempi di incertezza economica – commenta Flavio Angeletti, managing director di Santandrea – grazie a una domanda di mercato superiore all’offerta. Gli investitori puntano su residenze storiche, qualità, comfort, tecnologia e servizi, riducendone la disponibilità sul mercato e determinando così l’impennata dei prezzi. Milano, Roma e Firenze restano le più ambite, ma crescono anche i ‘secondary market’ come Bologna, Reggio Emilia, Torino e Genova che, contrariamente al passato, stanno crescendo in termini di investimenti immobiliari domestici e internazionali favoriti dallo sviluppo delle infrastrutture, dal consolidamento dello smart-working e da una crescente attenzione alla qualità della vita. Sulla scorta dei motivi della crescita delle città secondarie, guadagnano attrattività gli immobili in località turistiche non più visti come ‘seconda casa’ ma come abitazione principale. Il settore luxury in Italia rimane un investimento stabile e sicuro, ben posizionato per attrarre e crescere anche a livello globale”.
