Il settore degli uffici si conferma tra le asset class di punta per volume di investimenti nel mercato italiano, posizionandosi al secondo posto nel primo trimestre del 2025. Secondo il report Italian office spotlight di Savills, il trimestre ha registrato un volume di investimenti complessivo di circa 640 milioni di euro, evidenziando la rilevanza del settore nonostante una crescente selettività da parte degli investitori.
Il primo trimestre 2025 si è rivelato particolarmente dinamico per il numero di deal conclusi, rendendo il settore degli uffici l’asset class più attiva nel trimestre. Tuttavia, si è osservata una decrescita nella dimensione media delle transazioni, scesa a 32 milioni di euro dai 41 milioni del 2024. Questo trend è supportato anche dal mercato delle locazioni, dove più di due transazioni su tre hanno riguardato spazi inferiori ai 1.000 mq.
Milano domina negli investimenti
Milano si conferma la piazza più attrattiva, catalizzando il 75% dei volumi totali di investimento con 13 transazioni. L’attività si è distribuita tra diverse aree, inclusi i Cbd (Central business district) Centro storico e Porta Nuova, la periferia e l’hinterland. Roma ha visto diminuire la propria quota di mercato, attestandosi all’8% dell’attività complessiva.
Sul fronte delle locazioni, Milano ha registrato una performance eccezionale, con un assorbimento di circa 110.000 mq nel primo trimestre del 2025. Questo valore rappresenta un incremento del 17% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e rende il Q1 2025 il migliore degli ultimi dieci anni per take-up a Milano. Il numero di transazioni è anch’esso in crescita (+28% su base annua).
Qualità e sostenibilità guidano domanda e canoni prime
La domanda nel mercato delle locazioni milanesi è sempre più orientata verso spazi di qualità superiore, con l’82% delle transazioni su spazi di grado A. Questa forte richiesta per asset moderni, con certificazioni ESG, si scontra con una disponibilità ancora molto bassa, specialmente nelle aree più centrali e per gli immobili più competitivi.
La scarsità di prodotto prime in location centrali continua a sostenere la crescita dei canoni. Il prime rent a Milano ha raggiunto la cifra record di 750 €/mq/anno, registrando un aumento del 7% rispetto all’anno precedente. Questa pressione sui canoni sta alimentando anche la domanda in zone meno centrali.
Eros Chiodoni, head of office leasing di Savills, sottolinea come gli occupier siano “sempre più selettivi”. Per il resto dell’anno, l’attenzione rimarrà alta sulla “qualità degli immobili, al rispetto dei criteri di certificazione green e alla scelta della location”. La forte domanda di spazi prime supporta gli aumenti dei canoni in molti submarket.
Rendimenti stabili e attesa di maggior liquidità
I rendimenti netti prime si mantengono stabili, replicando il trend del 2024. A Milano, il rendimento prime si attesta al 4,25%, mentre a Roma al 4,75%. Nonostante l’incertezza persistente, l’atteso allentamento della politica monetaria dovrebbe contribuire a una maggiore liquidità nel settore nella seconda parte dell’anno, con l’aspettativa di una leggera compressione dei rendimenti prime, soprattutto per gli asset nelle aree Cbd.
Marco Montosi, head of investment di Savills, conferma il trend di crescita del mercato uffici italiano nel 2025, consolidando la ripresa avviata nel 2024. Evidenzia come la domanda rimanga selettiva, concentrata su “asset con solidi fondamentali immobiliari e durate contrattuali sostenibili”. Parallelamente, si registra un crescente interesse per il mercato romano, focalizzato in particolare sullo sviluppo di nuovo stock di grado A nelle principali centralità direzionali.
Prospettive e sviluppi futuri
La pressione sulla bassa disponibilità di spazi, specialmente nelle zone centrali, dovrebbe essere parzialmente alleviata nei prossimi anni. Entro il 2027, è previsto il completamento di 46 progetti a Milano, per un totale di circa 515.000 mq di nuovi spazi. Di questa pipeline, il 61% è di natura speculativa.
Le prospettive per il mercato indicano una polarizzazione in aumento tra gli asset primari e quelli secondari. La domanda rimane robusta, ma l’aumento dei canoni sta portando a un incremento degli incentivi offerti. Migliorare il benessere dei dipendenti, la sostenibilità e l’efficienza energetica degli edifici rimarranno priorità chiave per gli occupier.
