Le previsioni turistiche si incrociano con la fotografia del mercato delle seconde case 2024 per gettare un po’ di luce su come potrebbe andare questa sezione del residenziale nel 2025, soprattutto per gli immobili destinati a locazione turistica.
Il rapporto Il turismo del futuro 2025 di Visit Italy offre uno sguardo alquanto ottimistico, stimando che nel 2024 ci siano stati 448,7 milioni di turisti in Italia, +1,4% stranieri e -2,5% italiani. Per il 2025 ci si aspetta un boom di arrivi, concentrati per il 36,7% nelle città d’arte, 30,6% al mare e 29,9% in montagna. Roma, Milano, Firenze e Napoli i luoghi che saranno maggiormente scelti dai visitatori.
Per quanto riguarda il mercato delle seconde case, Fiaip riporta che le compravendite da parte di italiani sono passate dal 30% del 2021 ad oltre il 40% del 2023 e il 40% di compravendite di seconde case è a uso turistico. Nel 2023 sono state circa 285.000 le seconde case compravendute (+2,5% rispetto al 2022 e + 27% rispetto al 2021) e le proiezioni indicano per il 2024 un ulteriore incremento di circa il 2% (i dati 2024 non sono ancora disponibili). Secondo l’associazione, ciò è dovuto prioritariamente alla volontà delle famiglie italiane di tutelare i propri risparmi, cresciuti a 2000 mld nel 2023, dagli effetti inflattivi.
Tecnocasa riporta che nel primo semestre dello scorso anno gli acquisti sono stati pari al 6,8% del totale. In testa alle scelte il trilocale e le soluzioni indipendenti, in un contesto dove l’età media degli acquirenti si sta progressivamente alzando, con una concentrazione significativa nella fascia tra i 45 e i 64 anni. A livello finanziario, chi acquista una seconda casa non accede al mutuo (86,6% dei casi) e gli stranieri che comprano casa stanno aumentando, toccando il 15,6% del totale (era del 12% nel 2023).
La provenienza è soprattutto tedesca, austriaca, francese, inglese e americana e le motivazioni, oltre alla bellezza dell’Italia, sono legate al costo inferiore degli immobili rispetto alle località top o turistiche dei paesi di origine.
Secondo Tecnocasa il 54% delle seconde case è stato acquistato in montagna , località dove però prevale il domestico, visto che gli acquirenti stranieri sono solo il 10%.
Il mercato del pregio si concentra nelle località top della montagna
Discorso diverso per l’immobiliare di lusso perché stando all’ultimo Ski report di Berkshire Hathaway HomeServices la montagna sarà al centro dell’acquisto di seconde case e la componente straniera rilevante.
Il valore real estate sui laghi e negli ski resort del nord Italia è quindi cresciuto, dovuto alla parallela crescita della domanda, trainata in Italia anche da fattori di visibilità globale come le Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026.
Nelle località più richieste i prezzi continuano a salire, con Cortina d’Ampezzo che ha raggiunto una media di valore di 16.000 €/mq, +10% rispetto al 2023, Madonna di Campiglio arrivata a una media di 13.000 €/mq e prezzi a segno più anche a Courmayeur, Bormio e Livigno.. Anche sul lago di Como gli immobili di lusso si vendono fino al 20% in più rispetto all’anno prima e per il 2025 la società prevede una crescita sostenuta da limitata disponibilità e difficoltà autorizzative per nuove aree edificabili.
Qui, come visto, la provenienza degli acquirenti è estera. Gli italiani sono spesso famiglie di fascia medio-alta, che cercano seconde case per vacanze mentre gli stranieri, provenienti soprattutto da Germania, Regno Unito, Svizzera e Usa, puntano su chalet di lusso, che possono raggiungere anche i 10 milioni di euro, con estrazione personale ma anche di investimento, visti i rendimenti stabili degli affitti brevi.
Le previsioni guardano quindi a un mercato delle seconde case che nel 2025 potrà concentrarsi in montagna e al lago, soprattutto per la componente straniera orientata agli immobili di pregio.
