Bnp Paribas Reim: ripresa immobiliare strettamente legata agli affitti

Grazie a un’inflazione in discesa e a un ritorno alla crescita, attorno alla metà del 2024 le principali banche centrali hanno iniziato a tagliare i tassi d’interesse; una decisione che, sebbene fosse stata ampiamente scontata dai mercati in settori come l’obbligazionario, ha portato numerosi benefici al comparto immobiliare. Infatti, la ripresa di quest’ultimo sta guadagnando slancio, grazie alla riduzione del costo dell’indebitamento; inoltre, il fixed income oggi è meno remunerativo e gli investitori sono in cerca di soluzioni alternative in grado di corrispondere rendimenti più alti, con la liquidità che sta lentamente tornando nel real estate. Tuttavia, è necessario prestare cautela, poiché questa ripresa appare ancora fragile e meno marcata rispetto a quelle osservate dopo altri periodi di crisi come la grande crisi finanziaria del 2008.

Questa la visione di Bnp Paribas Reim sul mercato immobiliare, che prevede una ripresa per settore, seppure fragile.

I volumi degli investimenti sono il primo (debole) segnale di speranza

 Lo scorso settembre, l’Inrev Consensus Indicator ha di nuovo restituito un quadro incoraggiante, confermando il generale miglioramento da inizio 2024. Notizie particolarmente positive sono arrivate dalla liquidità degli investimenti, che per due trimestri consecutivi ha segnato il rialzo più significativo tra i vari parametri, mostrando come gli investitori siano fiduciosi circa l’espansione del settore immobiliare europeo. Purtroppo, nonostante ci sia fermento tra gli stakeholder, i volumi sono ancora ridotti: tra gennaio e settembre dello scorso anno, sono stati investiti solamente 108,8 miliardi di euro in Europa e, nonostante segnino una crescita dell’8% rispetto allo stesso periodo del 2023, sono ancora inferiori del 36% alla media decennale.

Anche a livello di nazioni lo scenario è fumoso. Nei nove mesi considerati sopra, dei tre mercati leader del vecchio continente, a guidare la ripresa sono stati la Germania (+15%) e il Regno Unito (+7%), mentre la Francia naviga ancora in cattive acque (-10%); tuttavia, anche nei primi due gli investimenti sono entrati in stallo nel terzo trimestre del 2024, segnalando che per i prossimi mesi non è detto che potremo fare affidamento su di loro.

Infine, altri segnali su dove sia diretto questo mercato ci arrivano dagli acquirenti. Mentre gli investitori istituzionali devono ancora combattere contro problemi di liquidità, i privati e i compratori opportunistici stanno ritornando sulla scena. Anche gli operatori del private equity appaiono attivi e interessati ai portafogli immobiliari e potrebbero acquistarne delle quote.

Per quanto riguarda il 2025, comunque, i volumi di investimento degli istituzionali dovrebbero tornare a crescere (si stima un +20%), ma l’attività di mercato continuerà ad attestarsi su livelli inferiori alla media degli ultimi 15 anni (-10%). Di nuovo, la Germania sarà il leader della ripresa (+30%), seguita dal gruppo dei Nordics (+25%); la Francia, invece, appare ancora convalescente (+10%).

In ogni caso, i cambiamenti più significativi rispetto al 2024 li dovremmo osservare nell’asset allocation. Infatti, con l’intero comparto uffici che continua a trovarsi in una situazione di stallo (30% degli investimenti totali), la logistica è diventata la prima asset class in termini di volumi e dovrebbe mantenere questa sua posizione anche quest’anno.

Una ripresa strettamente legata all’andamento degli affitti

 A seguito del taglio dei tassi di breve termine, anche i rendimenti dei segmenti prime hanno iniziato a stabilizzarsi. Tuttavia, secondo Bnp difficilmente si assisterà ad aumenti significativi del valore del capitale e i rendimenti saranno determinati prevalentemente dall’andamento degli affitti. Il mercato occupazionale e il futuro scenario saranno cruciali per determinare come e quando i settori si riprenderanno.

Alla luce dei livelli attuali e futuri dell’offerta, la logistica sembra di nuovo essere la categoria meglio posizionata per beneficiare della situazione nei prossimi cinque anni, con la crescita degli affitti che dovrebbe supportare il valore del capitale. Ma anche i negozi di vendita al dettaglio situati in località chiave, dopo aver vissuto un significativo riprezzamento degli affitti, offrono opportunità interessanti, soprattutto agli estremi della categoria, ovvero lusso e discount.

Per quanto riguarda gli uffici, sebbene sia molto legata a business district e altre location di fascia alta, alcuni mercati e sottomercati registrano un ampio eccesso di offerta da riassorbire. Alcuni esempi sono Roma, Manchester, Birmingham, Madrid e La Defense a Parigi. Pertanto, i margini di recupero di questa categoria appaiono piuttosto ampi.

Infine, si osserva che gli investitori sono molto interessati anche a settori di nicchia come i data center, gli alloggi per studenti, il self-storage, etc. Lo sviluppo di questi settori è dovuto principalmente ai megatrend e alla loro scarsa disponibilità, che sosterranno a lungo la crescita degli affitti.

Immobiliare come soluzione di investimento nei portafogli multi-asset

Una delle domande che più ci si pone in questo momento è se l’immobiliare sia competitivo rispetto ad altre classi di attività. Se si osserva solamente il differenziale tra i rendimenti del settore con quelli dei bond sovrani, allora la risposta non potrebbe che essere negativa; tuttavia, se si inseriscono nell’equazione anche l’inflazione futura e le prospettive di crescita degli affitti, allora il tasso interno di rendimento (TIR) del real estate appare più interessante, soprattutto se paragonato al rischio/rendimento di un portafoglio multi-asset. Infatti, vista la grande incertezza che contraddistingue lo scenario macroeconomico odierno, la pressione inflazionistica e il livello di indebitamento dei governi, i rendimenti aggiustati al rischio dell’immobiliare appaiono attrattivi.

Anche rispetto alle azioni, il comparto potrebbe portare dei benefici. Il Msci all country world index mostra che, sebbene i rendimenti siano positivi, gli indici azionari potrebbero essere moderatamente sovrastimati e il mercato sarebbe eccessivamente ottimista. Inoltre, non bisogna dimenticare che la volatilità che potrebbe arrivare con l’insediamento di Donald Trump alla Casa Bianca e l’applicazione delle sue politiche commerciali, potrebbe supportare la domanda per beni considerati sicuri. Allo stesso modo, un investitore responsabile dovrebbe prendere in considerazione che l’indebitamento spingerà le autorità finanziarie globali ad adottare una fiscalità prudente a scapito delle obbligazioni governative e corporate.

In conclusione, visti tutti i dubbi sul futuro dei mercati finanziari, l’immobiliare potrebbe diventare un entry point interessante quando si sarà conclusa la sua fase di repricing, in quanto offrirà un TIR attrattivo per coloro che vogliono investire in strategie multi-asset ribilanciando i loro portafogli.

Una ripresa che presenta dei rischi

Nonostante quanto visto sopra, per Bnp non si può  dire che non esistano comunque dei rischi che potrebbero rallentare la ripresa dell’immobiliare europeo. Infatti, se si dovesse andare incontro a una crescita economica ridotta e a una pressione fiscale maggiore per le imprese, allora gli affitti ne risentirebbero negativamente. In ogni caso, con i prezzi che si stanno stabilizzando e la liquidità che sta tornando sul mercato, si stanno aprendo finestre di opportunità per quegli investitori che vogliono esporsi a trend strutturali, ma anche percepire robusti rendimenti.