Nel primo semestre 2024, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti, il mercato residenziale milanese ha registrato una contrazione. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nei primi sei mesi del 2024 a Milano si sono registrate 11.229 transazioni residenziali, -10%, rispetto allo stesso periodo del 2023.
In base alle rilevazioni presso le agenzie Gabetti, la variazione dei prezzi è stata del +1,5% rispetto al primo semestre 2023. Le tempistiche medie di vendita si confermano intorno ai 2 mesi, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative che sono stati nell’ordine del 7%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.
Transazioni residenziali a Milano per trimestre e variazione tendenziale
Sulle 11.229 transazioni registrate nel comune di Milano, il taglio maggiormente transato, pari al 43,1% del totale, risulta essere quello compreso tra i 50 mq e gli 85 mq. Seguono i tagli compresi fino ai 50 mq, con una quota di mercato pari al 22,3% del totale. Il taglio meno transato è quello sopra i 145 mq, con una quota pari al 6,7%.
Nel resto della provincia, il taglio più richiesto è quello compreso tra i 50 mq e gli 85 mq (41,3%), seguito da quello compreso tra gli 85 e i 115 mq (28,3%). Rispetto a Milano, in Provincia si registra una minore numero di transazioni fino 50 mq, che rappresentano la classe dimensionale meno transato (9,4%).
A Milano calano le compravendite ma la città resta dinamica
Il mercato delle compravendite residenziali a Milano, come del resto in tutte le principali città italiane, segna una battuta d’arresto nel primo semestre 2024. Un calo dovuto all’andamento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazione e al combinato disposto tra aumento dei tassi di interesse e aumento dei valori immobiliari che ha, di fatto, escluso una buona fetta di potenziali acquirenti. D’altra parte, anche la situazione giudiziaria legata ai nuovi sviluppi, la cui risoluzione normativa è attualmente in fase di discussione parlamentare, ha contribuito a ridurre l’offerta di nuove abitazioni a Milano e quindi di nuovi acquirenti.
Ciononostante, Milano rimane una città caratterizzata da un forte dinamismo, a seguito di interventi e progetti di rigenerazione urbana che favoriscono un ambiente propizio allo sviluppo e alla valorizzazione degli immobili. Tra questi è sicuramente la linea metropolitana M4 ad aver generato un forte impatto a livello immobiliare, con una crescita dei prezzi delle abitazioni lungo tutto l’asse su cui si sviluppa. In particolare, l’aumento maggiore si riscontra nelle zone periferiche che fino a qualche tempo fa erano meno accessibili ma che, con l’arrivo della metropolitana, sono adesso meglio collegate al centro cittadino.
Diego Vitello, senior research analyst dell’Ufficio Studi Gabetti: “In Italia, Milano continua ad avere il mercato immobiliare più florido. Le compravendite di abitazioni sono cresciute anno dopo anno dal 2013 al 2022, a eccezione della pausa Covid del 2020, passando dalle 15.000 compravendite del 2013 alle 28.600 circa del 2022, un balzo di quasi il 90%. Anche i prezzi medi hanno visto una crescita del 40%. Tale crescita ha però fatto emergere una questione di affordability della casa e la famiglia media ripiega spesso sull’acquisto di una abitazione fuori Milano. Infatti, il combinato disposto tra il livello di prezzi delle case e l’aumento dei tassi di interesse bancari tra la seconda parte del 2022, il 2023 e buona parte del 2024 ha, in qualche maniera, escluso molti possibili acquirenti dalla città, e quindi rallentato il ritmo delle compravendite. Questo ha portato a registrare delle variazioni tendenziali negative negli ultimi otto trimestri. Non vi è dubbio che Milano sia costosa in termini di prezzi delle case, ma la ragione risiede sia in una esplosione della domanda, sia nella mancanza di offerta. Il mercato dell’usato non riesce a rispondere alla sempre più crescente domanda che proviene da studenti, lavoratori, turisti, famiglie, investitori. Ancora meno riescono a farlo le nuove costruzioni – nel 2023 sono state pari a meno del 10% del totale immobili sul mercato – e, viste le attuali vicende giudiziarie, potrebbero essere ancora meno nel prossimo biennio”.
L’andamento del mercato di Milano area per area
Nel dettaglio, ponendo uno sguardo alle zone centrali quali centro storico-Duomo, i valori si sono mantenuti sostanzialmente stabili ma comunque elevati, attestandosi intorno ai 10.200 euro al mq, con punte molto più alte nella zona del Quadrilatero per le tipologie signorili. Spostandoci verso Brera il prezzo medio è stato intorno ai 10.000 euro al mq. Nella zona Cadorna-Magenta si registrano valori medi intorno ai 9.500 euro al mq, mentre in Sempione-Arco della Pace intorno ai 8.400 euro al mq. Queste zone, caratterizzate da un’elevata centralità e presenza turistica, consentono un’elevata redditività dell’immobile dovuta alla forte richiesta immobiliare e, di conseguenza, ai canoni di locazione elevati.
I quartieri che si trovano nel centro, o più in generale nelle zone interne alla circonvallazione, sono caratterizzati da un tessuto urbano consolidato che negli ultimi anni sta diventando oggetto di progetti di rigenerazione urbana che ne stanno cambiando la geografia e portando a un aumento dei valori immobiliari e a una riduzione dei tempi di vendita. Nello specifico, sono diversi i progetti in corso che si collocano tra la cerchia dei Navigli e la circonvallazione esterna, tra questi la rigenerazione degli ex-scali ferroviari di Porta Romana e Farini dove, in entrambi i casi, è previsto uno sviluppo a destinazione mixed-use.
Particolare attenzione anche a tutta la zona di Garibaldi-Porta Nuova-Moscova che, grazie alla posizione centrale e vicinanza alla stazione ferroviaria di Porta Garibaldi, ha reso l’area molto attraente sia per gli investitori sia per le famiglie. In questa zona, i numerosi grattacieli moderni, che ospitano uffici di grandi multinazionali, appartamenti di lusso e spazi commerciali, hanno ridisegnato lo skyline di Milano. Questo sta portando a un aumento dei valori che, nel primo semestre del 2024, si sono attestati a 8.500 euro al mq, un prezzo che potrebbe quasi raddoppiare se si tengono in considerazione i nuovi edifici residenziali di lusso. Rimanendo sempre tra le due cerchie della città, ma spostandoci più ad ovest, nella zona di City-Life il valore medio si è attestato a 7.500 euro al mq con valori più alti per il signorile nuovo. In zona Portello-Fiera il prezzo medio si attesta intorno ai 6.300 euro al mq. La domanda residenziale di un target con disponibilità medio-alte conferma l’interesse per le zone centrali e semicentrali, tra cui si segnalano Pagano, con prezzi medi pari a 7.500 euro al mq, e Porta Romana con 6.600 euro al mq. Segue la zona Bocconi che registra un aumento dei prezzi medi intorno ai 7.000 euro, grazie a una domanda che si è sempre mantenuta alta vista la vicinanza con l’università. Ai Navigli i prezzi si attestano intorno ai 5.000 euro e in zona Tibaldi si rilevano prezzi medi pari a 4.400 euro al mq.
Analizzando i dati della periferia, si nota come a Milano alcuni quartieri più decentrati stiano vivendo una notevole crescita dei prezzi residenziali. Questo trend è guidato da una serie di fattori, tra cui gli interventi di riqualificazione urbana in corso e la crescente pressione abitativa, che ha portato gli operatori a mettere sul mercato nuovi sviluppi immobiliari, anche se ancora lontani dal coprire la domanda cittadina. Infatti, i prezzi più accessibili che si riscontrano in queste zone contribuiscono ad accentuare questa tendenza unita al desiderio di spazi più ampi e soluzioni abitative innovative, spingendo sempre più persone a cercare alloggi in queste zone periferiche. Nella periferia est, la zona Lambrate e Parco Lambro-Cimiano registra valori in leggero aumento attestandosi a un prezzo medio di 4.500 euro al mq, con punte più alte nella zona di Lambrate, dove sono presenti nuovi progetti residenziali anche di lusso a conferma del fervore che sta vivendo il quartiere. Anche nella zona Bovisa i prezzi delle case risultano sostanzialmente stabili, attestandosi a 3.300 euro al mq, sebbene il quartiere goda di una forte vivacità, data non solo dalla presenza del Politecnico di Milano, ma anche da progetti di rigenerazione urbana che ne stanno aumentando l’appetibilità. Tra questi il progetto La Goccia e quello dell’ex scalo ferroviario Farini. A Dergano i prezzi medi hanno registrato cifre medie pari 3.900 euro al mq.
Il forte dinamismo di cui gode Milano, è anche dovuto all’approssimarsi delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, evento che sta portando a un aumento dei valori immobiliari nel quadrante sud della città. In particolare, nella zona di Lodi-Corvetto i prezzi medi si aggirano intorno a 4.000 euro al mq, che salgono a 4.500 euro al mq verso Lodi e scendono a 3.000 euro al mq a Corvetto e Rogoredo per le tipologie usate in buono stato. In questa parte della città i valori sono destinati a crescere ulteriormente una volta che verranno completati gli interventi di Symbiosis e dello scalo di Porta Romana.
“Credo che dovremmo imparare sempre di più a considerare Milano come un’area che va al di là dei propri confini comunali. Questo perché è chiaro che, a causa di valori immobiliari elevati in crescita probabilmente per i prossimi 10 anni, le famiglie guarderanno sempre più ai comuni della prima cintura metropolitana come a un luogo ideale dove comprare casa, sia per i prezzi più bassi, sia per un’offerta qualitativamente migliore. Questo vuol dire che, se intendiamo Milano con il suo hinterland, le compravendite potranno tornare a essere positive già nel secondo semestre di quest’anno. Sui prezzi, invece, alcune aree hanno forse raggiunto il picco, come il centro e i quartieri gravitanti, ma in altre, quelle che verranno investite massicciamente da nuove infrastrutture e nuovi sviluppi immobiliari (ad esempio l’area dello scalo di Porta Romana e Santa Giulia, e comunque tutta la zona di sud est) continueranno a crescere”, ha concluso Vitello.
