Student housing in Europa: è il momento di investire in qualità

In tutta Europa, gli affitti per le residenze studentesche sono aumentati in media del 6,5% nel 2023 e di un ulteriore 5,4% nel 2024, mentre il divario tra la crescita degli affitti e l’inflazione continua ad ampliarsi. E’ quanto emerge dalla società di ricerca internazionale Bonard, che in uno degli ultimi ricchissimi report sull’asset porta alla luce dati di grande attualità e interesse per professionisti e investitori. In particolare:

• le residenze studentesche si stanno sviluppando grazie a fondamentali socio-economici solidi: carenza di posti letto, numero crescente di studenti internazionali;
• il settore delle residenze studentesche si è completamente ripreso dalla crisi pandemica da Covid-19 e i tassi di occupazione stanno crescendo a livello globale;
• il settore delle Purpose-built student accomodation (Pbsa) in Europa è in piena espansione, con una domanda crescente e un tasso medio di occupazione del 98%;
• la domanda di alloggi per studenti nei paesi europei continua a crescere; tuttavia, come osservato in tutte le edizioni precedenti del rapporto Bonard Investment Intelligence, il settore Pbsa in Europa rimane gravemente sottodimensionato, con un’offerta insufficiente rispetto alla domanda;
• Londra e Parigi, due delle destinazioni studentesche più popolari in Europa, necessitano rispettivamente di ulteriori 180.000 e 195.000 posti letto Pbsa per soddisfare la domanda di alloggi studenteschi. Altre città con una carenza particolarmente elevata di posti letto includono Varsavia (107.000), Berlino (94.000), Lisbona (78.000), Vienna (75.000) e Roma (71.000). La situazione è simile in altre città. In tutta Europa mancano decine di migliaia di posti letto Pbsa nelle principali destinazioni di studio;
• la mancanza di alloggi di qualità rappresenta una sfida per le istituzioni educative, soprattutto quelle situate in centri studenteschi come le capitali, e può influire negativamente sulle loro ambizioni di reclutamento di studenti. È necessario un maggiore investimento per soddisfare le esigenze degli studenti in Europa.

Martin Varga, real estate business development director di Bonard, afferma: “Sono necessari investimenti considerevoli per soddisfare la domanda esistente. Il settore ha bisogno di più capitale per svilupparsi e raggiungere il suo pieno potenziale, e offre un elevato tasso di rendimento interno (Irr) e un ambiente fertile per gli investimenti. Questo è un momento particolarmente vantaggioso per gli investitori. Ci aspettiamo inoltre che la crescita degli affitti rimanga al di sopra dell’inflazione nella maggior parte dei paesi, rendendo gli alloggi per studenti una delle opportunità di investimento più attraenti”.

“La domanda di alloggi Pbsa – continua Varga – è cresciuta costantemente nell’ultimo decennio, ad eccezione di una lieve diminuzione durante la crisi pandemica, e tutti gli indicatori puntano a una crescita continua. Non solo il numero di studenti sta aumentando, ma anche le loro preferenze stanno diventando più sofisticate. Osserviamo un crescente interesse per soluzioni Pbsa di qualità, con una gamma di servizi e comfort aggiuntivi”.

Pbsa in Europa: l’occupazione è quasi al completo

I paesi europei vantano una vasta popolazione studentesca nazionale e sono una destinazione popolare per gli studenti internazionali in mobilità. Tra il 2018 e il 2023, il numero di studenti internazionali nei paesi europei inclusi nel rapporto Bonard è cresciuto più rapidamente (5,5%) rispetto al numero di studenti nazionali (0,7%). La forte domanda di alloggi studenteschi ha permesso al settore di ottenere buoni risultati anche durante gli anni della pandemia di e la successiva turbolenza macroeconomica.

I tassi di occupazione nel settore Pbsa sono rimasti elevati anche nell’anno accademico 2020/2021 e sono cresciuti ulteriormente negli anni successivi alla pandemia in quasi tutti i paesi esaminati. Attualmente, le strutture Pbsa in tutta Europa sono quasi al completo. In media, nei paesi inclusi nel rapporto, i tassi di occupazione sono aumentati dal 95,7% nel 2021 al 98% nel 2023. I tassi di occupazione sono cresciuti più rapidamente in Spagna (+11 punti percentuali), Austria (+8) e Regno Unito (+7).

Una crescita degli affitti sempre più rapida

Continua Varga: “I tassi di occupazione elevati e in aumento nel settore Pbsa nella maggior parte delle città europee sottolineano la forte domanda da parte degli studenti, che consente al mercato di sostenere comodamente una crescita degli affitti media del 5-8%. Il mercato è così carente che ci aspettiamo un ulteriore aumento dei tassi di occupazione. Non prevediamo alcun calo nelle circostanze attuali”.

Un aumento del 2-3% è stato infatti l’incremento di affitto più basso per mantenere la fattibilità finanziaria nel settore Pbsa nel 2024, a causa dei costi di gestione, riparazione e manutenzione”, spiega Julia Oravec, rented residential director di Bonard.

I tassi di fornitura rimangono bassi nella maggior parte dei paesi europei. Nel Regno Unito, il mercato Pbsa più maturo d’Europa, il tasso di fornitura si aggira intorno al 40%. In altri Paesi, il quadro è nettamente diverso: Germania e Francia raggiungono circa il 20%, la Spagna il 16%, mentre in Italia il tasso di fornitura è solo del 10%.

Alimentati dall’aumento della domanda, dalla scarsa offerta e dall’elevata inflazione, gli affitti continuano a crescere più rapidamente rispetto ai tempi pre-pandemici. In media, in tutti i Paesi esaminati, gli affitti sono aumentati tra il 2021 e il 2023, passando dal 2,4% nel 2021 al 6,5% nel 2023. Con un aumento del 5,4%, la crescita è stata solo leggermente più lenta nel 2024. In tre dei Paesi analizzati – Francia, Spagna e Regno Unito – la crescita degli affitti è ancora in accelerazione. “Il caso del Regno Unito – spiega Varga – è particolarmente interessante: i canoni di locazione stanno crescendo a ritmi incredibilmente elevati (dall’1,2% nel 2021 all’8,1% nel 2024) anche se il mercato del Pbsa inglese ha un tasso di fornitura superiore alla media”.

La crescita dei canoni di locazione nelle capitali ha seguito in linea di massima la media nazionale, con solo due città in controtendenza. A Berlino, gli affitti mostrano un aumento del 7,1% nel 2024 rispetto al 4,6% nel resto della Germania; a Varsavia, invece, la crescita degli affitti è molto inferiore alla media nazionale: solo il 6,2% rispetto al 12%.

Tra il 2021 e il 2023, l’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse hanno fatto salire i costi di sviluppo e gestione nel settore degli alloggi studenteschi. Tuttavia, gli operatori sono stati in grado di adeguare gli affitti sopra l’inflazione per coprire i costi senza subire perdite di occupazione o domanda.

Gli affitti crescono oltre l’inflazione

Sebbene la crescita continua a doppia cifra non sia sostenibile, è ragionevole aspettarsi che gli affitti crescano costantemente nel prossimo futuro. In molti paesi europei, probabilmente continueranno a crescere oltre l’inflazione. In media, nei paesi esaminati, gli affitti sono cresciuti del 6,5% nel 2023, contro un’inflazione del 5,3%. In diversi paesi, la crescita degli affitti ha superato l’inflazione di un ampio margine. Un caso particolarmente significativo è quello della Polonia, dove gli affitti sono aumentati del 17% nel 2023, contro un tasso di inflazione del 10,9%.

Con l’inflazione prevista in calo, il divario tra la crescita degli affitti e l’inflazione si allargherà. Questo trend è già evidente nei dati disponibili: nel 2024, mentre l’inflazione media dovrebbe scendere al 2,6% nei paesi europei esaminati, gli affitti sono già superiori del 5,4% rispetto al 2023. La crescita degli affitti supera le previsioni sull’inflazione in 10 dei 15 paesi esaminati. La Polonia si distingue nuovamente, con un aumento degli affitti del 12%, rispetto a un’inflazione prevista del 4,3%.

Lo scenario in Europa è improbabile che cambi radicalmente nei prossimi 3-5 anni. La domanda studentesca crescerà più velocemente dell’offerta, mantenendo i tassi di occupazione elevati e gli affitti su una traiettoria ascendente stabile. “Il mercato è così carente che si prevede che i tassi di occupazione aumentino ulteriormente. Noi non prevediamo alcun ribasso nelle attuali circostanze”, conclude Varga.